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买房时规划的“绿化架空层”，怎么就变成了物业员工宿舍？小区里的架空层究竟归谁？近日，深圳市中级人民法院发布了这样一则案例。
案情简介：
开发商将架空层改造为宿舍供物业居住 业主上诉
2010年9月，A小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商B公司通知各业主办理入伙，C物业公司为A小区的物业管理服务单位。在小区入伙时，架空层已被B公司改造成两层员工宿舍，供C物业公司员工免费居住。
2017年10月至2018年3月，区规划土地监察大队多次向B公司下发拆除违法建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋一楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。
2019年7月，A小区业主委员会诉至法院，请求判令开发商B公司和C物业公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费用。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。B公司擅自改造加建和C物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。
B公司辩称，其与A小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定：不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以B公司有权依据该合同享有架空层的权属。
C物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由B公司改造加建，拆除、赔偿与C物业公司无关。
法院审理：
架空层归全体业主共有 开发商和物业应付占有使用费
根据法院审理，本案为建筑物区分所有权纠纷。物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”。涉案架空层具有小区休闲绿化的物理属性，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，B公司和C物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，该约定并不能产生物权变动的法律效力。故B公司据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。
关于占有使用费问题，经查，在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被B公司及C物业公司占用，导致业主无法使用该架空层，两公司应承担相应的侵权责任，向业主赔偿损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担责任。根据B公司的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前三年的占有使用费。
综上，法院酌定两公司向A小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。
法院说法：
让架空层回归初始设计功能 业主应维护自身权益
法院提醒，小区架空层与业主居住体验、生活品质息息相关，直接关系到业主的居住幸福感。开发商在规划架空层用途时多为休闲、绿化等，但交房时擅自更改架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。
本案判决回归小区架空层初始设计功能，针对开发商在房地产买卖合同中对架空层权属作出约定的情况作出判定，明确该约定不能产生物权变动的法律效力。此举不仅有利于促进架空层回归休闲绿化的属性，满足业主更高生活品质的需求，对于保护小区业主公共利益，及时纠正开发商或物业公司的不当行为，有一定的借鉴意义。
深圳法院提醒，广大业主应在购房前详细了解小区公用设施的规划、使用情况，在签订房地产买卖合同时，要仔细阅读相关条款，对合同条款存疑时应积极要求卖方予以解释说明，尽可能准确理解合同内容。当遇到开发商不当行为时，应及时拿起法律武器维护自身合法权益。
采写：南都记者 吴灵珊
